Atenção! Não basta o nome do vendedor constar da certidão como "promitente comprador". O documento deve dizer que o imóvel foi vendido à pessoa que está oferecendo o bem a você. Veja também se o imóvel está "limpo", ou seja, se não existem ônus reais (penhora, hipoteca, usufruto, enfiteuse). Se o proprietário for casado, o casamento deve constar dessa certidão, e a esposa deverá participar da venda. Se várias pessoas forem proprietárias, todas devem constar como vendedoras. Se o vendedor for divorciado ou separado, isto também deverá constar da certidão. Enfim, é um trabalho minucioso que deve, sempre que possível, ser feito por um advogado.
Hoje em dia é comum a assinatura de um contrato prévio denominado "recibo de sinal", mediante o qual você dá um sinal ao vendedor, que fica obrigado a lhe passar a escritura definitiva em um prazo estipulado por ambas às partes. É importante que haja uma cláusula em que o vendedor declara que o imóvel está livre e desembaraçado de ônus judiciais e extrajudiciais, e que ele (o vendedor) não está em estado de insolvência ou falência física. Geralmente o recibo traz cláusulas com penalidades para quem desiste do negócio por culpa própria (normalmente, o candidato perde o sinal que deu; se o desistente é o vendedor, tem de devolver o sinal em dobro).
Também é comum a assinatura de uma escritura de promessa de compra e venda, quando a venda é parcelada (nesse caso, a escritura definitiva somente é assinada após a quitação de todas as parcelas). Salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem, se houver, e certidões, e a você comprador o pagamento do ITBI (imposto de transmissão) e da escritura.
Garantida a compra do imóvel, é hora de iniciar a pesquisa jurídica. Você precisa saber se o imóvel está tombado, se ele será desapropriado, se pelo terreno passa uma rua, e se o imóvel deve IPTU ou ITR. Na prefeitura, procure a planta cadastral do local onde se situa o imóvel para verificar se os dados conferem com os da certidão do Registro de Imóveis. Dirija-se às Secretarias de Cultura, Meio- ambiente e Obras para saber se o imóvel está tombado ou se o município planeja desapropriá-lo. Ainda na prefeitura, pegue uma certidão de pagamento do IPTU (se o imóvel for rural, você terá que ir a uma repartição da União e pegar uma certidão de pagamento do ITR). Finalmente, vá ao(s) distribuidor(es) e peça uma certidão negativa de tributos do imóvel. Se tudo estiver OK, ou se os problemas surgidos forem contornáveis (isto dependerá da análise minuciosa de cada caso).
Também é fundamental saber se o vendedor possui dívidas. Neste caso, a venda pode até ser anulada. Vá ao(s) distribuidor(es) da Justiça Estadual e Federal e peça certidões em nome do(s) vendedor(es). O ideal é que todas elas contenham um "NADA CONSTA". Em caso de haver ações cíveis, você precisará acessá-las para saber se há dívida sendo cobrada, e qual o valor. Nesta hipótese, os credores terão que concordar com a venda, caso o vendedor não prove que possui outros bens que pagam integralmente toda a dívida.
Quando você adquire um imóvel, tem que pagar ao município o ITBI. Dirija-se à Prefeitura, declare o valor da escritura (ou apresente a escritura de promessa de compra e venda, se for o caso), e você receberá a guia para pagar o imposto, em percentual incidente sobre o valor da operação. Se o imóvel for foreiro, é preciso fazer a "remissão do foro", pagando o laudêmio (por lei quem deve pagar é o vendedor; mas este encargo, que chega a cinco por cento do valor da parte do imóvel que está aforada, quase sempre é repassado ao comprador). O laudêmio é pago ao senhorio direto (município ou União Federal, com raras exceções).
Você gostou do imóvel, ele está por um bom preço, o vendedor é o proprietário e não possui dívidas, está na hora de assinar a escritura de compra e venda ("escritura definitiva"). Isto deverá ser feito em um cartório de ofício de notas de sua livre escolha, salvo se houver um agente financeiro na operação. Entregue a guia do ITBI paga, as certidões e cópias dos documentos das partes envolvidas ao escrevente e peça a ele a minuta da escritura para você analisar, com uma antecedência de pelo menos 24 horas. No dia e hora marcados, o escrevente lerá a escritura em voz alta, e você e o(s) vendedor(es) assinarão. Você entregará o cheque ao vendedor e depois voltará ao cartório somente três ou quatro dias depois (depende do cartório), para pegar o traslado e a certidão da escritura.
De posse do traslado da escritura, dirija-se ao Registro de Imóveis competente, preencha um formulário, pague as custas e registre a escritura. Somente após o registro, a ser aprovado pelo oficial do cartório após minucioso e exigente exame, é que você passará a ser o proprietário do imóvel. Faça isto o mais rápido possível, pois se, por exemplo, o vendedor vender o seu imóvel a uma outra pessoa, o proprietário será aquele que registrar a escritura primeiro. Não se esqueça também de alterar o cadastro junto à prefeitura e às concessionárias de gás, água e esgoto (se o fornecimento for individual) e energia elétrica.
(Régis Cardoso Ares - Advogado - Santos-SP)
Link: Ares e Takehisa
